Impôt foncier : votre appartement neuf est imposé comme en 1941

Ce n’est pas une figure de style. L’impôt foncier luxembourgeois repose sur la valeur unitaire, une base issue du Bewertungsgesetz allemand de 1934, fixée aux conditions de 1941 et jamais réévaluée depuis.

Pendant que le prix du mètre carré a quitté l’atmosphère, la base de l’impôt, elle, est restée figée en pleine Seconde Guerre mondiale.

1941 : une base figée dans le temps

L’impôt foncier luxembourgeois (Grondsteier) part de la valeur unitaire du bien. Cette valeur a été déterminée selon les règles du Bewertungsgesetz du 16 octobre 1934, aux conditions du 1^er janvier 1941, et n’a jamais été réévaluée depuis.

Concrètement, pour un immeuble neuf, l’administration reconstitue le loyer qu’il aurait pu rapporter en 1941. Ce montant sert de base, multipliée par un taux d’assiette, puis par le taux communal fixé par chaque commune.

Le résultat est déconnecté de toute réalité de marché. Au Luxembourg, un immeuble valorisé plusieurs millions d’euros peut rester sous les 300 euros d’impôt foncier annuel. À ce prix-là, la place de parking coûte souvent plus cher par mois que l’impôt par an.

Le comparatif : 60 euros contre 850

Rapporté à la population, l’impôt foncier français pèse environ quatorze fois plus lourd que son cousin luxembourgeois.

En France, un propriétaire particulier a payé en moyenne 1 117 euros de taxe foncière sur le bâti en 2025, 35 euros de plus qu’un an plus tôt. Au Luxembourg, aucune statistique équivalente n’est publiée, ce qui en dit déjà long sur l’importance du sujet dans les finances communales.

Sources : Chambre des Députés, 17 juillet 2025 pour le Luxembourg ; données DGFiP relayées par Tout sur mes finances pour la France.

Deux bases fossilisées, deux résultats opposés

Les deux systèmes reposent sur des bases cadastrales aussi vieilles l’une que l’autre : 1941 d’un côté, 1970 de l’autre. L’écart ne vient donc pas de l’âge de la base, mais de ce qu’on en fait.

En France, les valeurs locatives de 1970 sont revalorisées chaque année selon l’inflation : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025. Les communes votent ensuite leurs taux, et depuis la suppression de la taxe d’habitation, la taxe foncière est devenue l’un de leurs derniers leviers fiscaux.

Au Luxembourg, la valeur unitaire n’est ni indexée ni revalorisée, et les taux communaux appliqués restent modérés. Même méthode fossile, mais un taux qui, lui aussi, semble dater de 1941.

La réforme : projet 8082A, toujours en commission

La réforme existe, sur le papier. Le projet de loi 8082, déposé en octobre 2022, a été scindé en juillet 2025 : le 8082A porte sur l’impôt foncier (IFON) et le nouvel impôt à la mobilisation de terrains (IMOB), tandis que le 8082B traite séparément de l’impôt sur les logements non occupés (INOL).

Le nouveau modèle abandonne la valeur unitaire au profit d’une valeur de base de la parcelle, calculée à partir de quatre critères :

• le potentiel constructible selon le plan d’aménagement général (PAG) ;
• la distance par rapport à la Ville de Luxembourg ;
• la surface de la parcelle ;
• les services présents dans la localité.

Détail qui a son importance : les constructions elles-mêmes ne sont pas prises en compte. C’est le terrain et son potentiel qui seront imposés, pas l’immeuble posé dessus. Chaque commune fixera librement son taux.

Côté calendrier, le gouvernement vise une entrée en vigueur en 2028, une année de test en 2029, et un premier exercice d’imposition réel en 2030. À la date de rédaction, le texte n’a pas encore été voté en séance publique.

Et surtout, selon le ministre de l’Intérieur, le produit total de l’impôt devrait rester stable après la réforme, autour de 35 à 40 millions d’euros. Moderniser, oui. Rattraper la France, non.

Sources : Chambre des Députés, présentation du 17 juillet 2025 ; amendement gouvernemental 8082A/02.

Ce que cela change pour les propriétaires

Pour un propriétaire occupant ou un investisseur dans l’ancien comme dans le neuf, l’impôt foncier reste aujourd’hui une ligne marginale du budget. La réforme changera la répartition d’une commune à l’autre et d’une parcelle à l’autre, mais pas l’ordre de grandeur global.

Le vrai changement concerne les détenteurs de terrains constructibles laissés non bâtis : l’IMOB est précisément conçu pour rendre leur attente plus coûteuse. Pour eux, l’anticipation commence dès maintenant.

Pour les autres, le Luxembourg n’est décidément pas un pays où l’immobilier coûte peu cher. Il coûte cher à l’achat, une fois pour toutes. Vu le prix du mètre carré ici, on peut au moins espérer que cet avantage-là survivra à la réforme.